L’immobilier professionnel à la portée du particulier

Comme on peut le constater depuis ces dernières années, la pierre perd de plus en plus sa place de leader en tant qu’investissement auprès du particulier. En effet, les ventes en 2014, ont diminué de 11% et sont quasi nulles dans le neuf. Les prix sont à la baisse, de -1% à Paris à -10% dans de nombreuses villes de province. En plus, on a vu apparaître la loi Alur, qui a pour but de plafonner le prix des loyers au mètre carré, selon la zone géographique. Elle sera applicable sur Paris à compter du 1er août 2015. Elle entraînera forcément une baisse des rendements dans l’immobilier traditionnel d’habitation.

Mais il existe un produit qui arrive encore à tenir des rendements forts : c’est la SCPI, souvent appelée l’immobilier papier. Le principe d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est d’investir dans l’immobilier professionnel c’est à dire dans les murs de bureau et de commerce. L’immobilier professionnel procure des rendements compris entre 5% et 6% net du fait des loyers plus élevés. Généralement, celui-ci est réservé à une clientèle fortunée car le ticket d’entrée peut atteindre plusieurs millions voire milliards d’euros. Grâce au véhicule de la SCPI, le particulier a accès enfin à cet investissement.

En 2014, les SCPI obtenaient un rendement supérieur à 5%. C’est pour cela, que depuis quelques années, ce secteur devient de plus en plus concurrentiel. Il faut donc être prudent lorsque l’on choisit sa SCPI. En effet, une SCPI, qui a des rendements beaucoup plus forts, est souvent le signe d’une mauvaise gestion et de placement trop risqué. Par exemple, un bureau qui serait mal placé et donc très peu loué.

Cet investissement permet tout simplement de s’assurer des revenus fixes et de forts rendements sans les contraintes et les risques de l’immobilier en direct. En effet, lorsque l’on investit dans une SCPI, c’est le gestionnaire de la SCPI qui s’occupe de toute la gestion de son parc immobilier. Elle doit chercher un locataire, gérer le bien et le locataire. La SCPI offre alors un réel confort de gestion qui peut souvent déstabiliser ses investisseurs souvent attachés à gérer eux-mêmes leur bien.

Il faut aussi savoir que les charges, normalement supportées par le propriétaire dans l’immobilier traditionnel d’habitation, sont, dans une SCPI, à la charge du locataire. Ceci est tout simplement dû au lien juridique qui lie le propriétaire au locataire : le bail commercial. Comme le locataire est un professionnel, le bail n’est plus civil mais commercial. Celui-ci est beaucoup plus protecteur du propriétaire que ne l’est le bail civil car le propriétaire a la main sur le locataire. En effet, il est beaucoup plus facile de vérifier la véracité des informations d’une entreprise que d’un particulier. Les entreprises doivent déposer des bilans comptables auprès du Greffe du tribunal de commerce. Ce qui permet de s’assurer sa pérennité et de son sérieux. Il n’y a pas non plus de trêves hivernales concernant les entreprises.

Finalement, le propriétaire a beaucoup plus la main sur son bien. Enfin, le bail commercial assure, de manière expresse, une revalorisation des loyers. Le locataire doit forcément respecter cette condition. Néanmoins, le bail commercial diffère du bail civil. Il faut donc être attentif aux conditions et il vaut mieux se faire conseiller par un professionnel pour l’établir.

Au delà de l’avantage du bail commercial et des forts rendements, il est important de regarder d’autres critères pour choisir sa SCPI. Il faut vérifier sa pérennité de son rendement selon différentes données comme par exemple, le taux d’occupation financier, qui est tout simplement le ratio entre les loyers qui ont été payés et les loyers qui auraient du être payés si les locaux étaient entièrement loués, doit être supérieur à 90%. Pour bénéficier d’une mutualisation des risques, il ne faut pas qu’un locataire représente plus de 5% des loyers annuels de la SCPI. Enfin, il veillait à ce que le gestionnaire de la SCPI soit un spécialiste dans l’immobilier pour avoir une meilleure gestion.

Il faut savoir qu’un bureau ne prend de la valeur que s’il est occupé. Ces derniers temps, on constate une baisse des constructions de nouveaux bureaux. Par conséquent, les bureaux déjà existants trouvent plus facilement des locataires, ce qui permet de faire augmenter leur valeur. Ce qui est un avantage pour les SCPI pour garder des rendements élevés.

Finalement, la SCPI est le meilleur moyen de pouvoir s’assurer des revenus fixes dans l’immobilier.

Elle a su faire ses preuves sur long terme (les rendements moyens sont supérieurs à 5% depuis plus de 25 ans), faire face à la crise car les gestionnaires ont su garder leurs locataires dans les bureaux et elle est encouragée par les pouvoirs publics grâce à un assouplissement des modalités de fonctionnement pour permettre plus de dynamisme.