Alors que l’investissement en SCPI est fortement recommandé pour du moyen terme par l’AMF, préconisant un investissement entre 5 et 8 ans, il arrivera bien le jour où les investisseurs voudront forcément sortir du capital de la SCPI, dans laquelle ils ont placé leur argent. Cette durée est donnée à raison de la protection de l’épargnant associé de la SCPI, car des frais de souscription sont dus au moment de la revente des parts. Il est donc nécessaire de pouvoir garder le placement une certaine durée pour le rentabiliser. A échéance, il faudra prendre en compte certaines caractéristiques du véhicule d’investissement. L’une d’elle est la forme juridique, qui aura une conséquence sur la revente des parts de la SCPI le moment voulu. Il existe effectivement différentes modalités relatives à la revente des parts dans une SCPI, selon qu’elle soit à capital fixe ou à capital variable.
En soit, la revente des parts de SCPI n’est pas garantie d’un point de vue juridique. Il faut distinguer selon que la SCPI est une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
Dans le processus de revente des parts d’une SCPI à capital fixe, la seule garantie réside dans la règle d’or du commerce : l’offre et la demande. L’associé porteur de parts va inscrire un prix minimum de cession de parts au carnet d’ordre de la société de gestion. Généralement, la société de gestion décide de ses ventes une fois par mois, toujours en fonction de la demande de parts et des propositions de prix des reventes dans un marché secondaire organisé par ladite société. Le cédant devra s’armer d’un minimum de patience, même si en pratique, le processus est relativement rapide en ce temps de marché porteur.
Le vendeur de parts peut aussi trouver lui-même le nouvel acquéreur de ses parts, afin d’en tirer un meilleur prix. En effet, il ne devra pas déduire les frais de gestion, demandé par la société de gestion, du parc immobilier. Néanmoins, les droits d’enregistrement de la revente des parts fixés à 5% resteront dus.
Dans la procédure de revente des parts dans une SCPI à capital variable, le prix de revente est connu dès l’acquisition des parts par l’associé. La valeur de retrait est fixée donc par avance. Une SCPI à capital variable reste toujours en collecte, tant que son capital plafond n’est pas atteint. Ainsi, l’AMF honore son rôle de contrôle des véhicules d’investissement. Elle observe la quantité de réserve émise, appelée fonds propres, par la société de gestion par rapport à sa capitalisation globale, à hauteur de 10%, permettant ainsi de palier à une trop forte demande de revente si la tendance du marché se renverse.
Même si les SCPI sont un placement dans l’immobilier, il est notable d’observer que cela reste un placement très liquide, comparé à l’investissement traditionnel dans l’immobilier direct – dans un appartement ou une résidence secondaire – qui garde des contraintes bien plus forte.