Immobilier locatif : le moment est idéal pour acheter des parts de SCPI à crédit

Avec des rendements avant impôts qui devraient encore dépasser 5% en 2014, les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), investies dans les bureaux et commerces, restent un placement intéressant pour les particuliers désireux de miser sur la pierre. Mieux : les taux des prêts immobiliers restant actuellement très bas la fenêtre de tir est idéale pour doper votre investissement en achetant vos parts à crédit. Explications.

> Acheter à crédit pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs

Pour rappel,  ce placement consiste à acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l’immobilier professionnel (mètres carrés de bureaux, murs de boutiques, entrepôts,…). Elles assurent la gestion locative du parc en trouvant des locataires, rénovent les biens anciens et les revendant si besoin, puis reversent à leurs porteurs de parts une quote-part des loyers encaissés, selon le nombre de parts qu’ils détiennent.

Outre la simplicité en terme de gestion, l’autre avantage des SCPI est de permettre d’investir dans la pierre avec un faible ticket d’entrée, puisque quelques milliers d’euros suffisent pour se constituer un patrimoine.

En raison de la crise, mieux vaut toutefois cibler les sociétés gérant un parc situé dans les zones tertiaires attractives, notamment à Paris et en Ile-de-France. Les SCPI dont la taille est suffisamment importante (au minimum 100 à 150 millions d’euros de patrimoine immobilier) de manière à mutualiser les risques et de pallier les défauts de paiement d’un ou plusieurs locataires

Une fois votre choix fait, privilégiez l’achat de vos parts à crédit : « comme les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, cela permet au porteur de parts d’optimiser sa fiscalité en étant moins imposable », rappelle Carole Savary, directeur général d’Exclusive Parners. L’économie d’impôt sera alors d’autant plus élevée que la tranche marginale d’imposition est forte.

> Où souscrire votre crédit ?

S’il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit, reste à savoir auprès de quel établissement contracter un prêt et quel type de crédit souscrire. Sachez d’abord, qu’à moins d’être prêt à changer de banque, vous aurez du mal à obtenir un crédit destiné à acheter des parts de SCPI d’un réseau concurrent. Car les grandes banques ont quasiment toutes des filiales qui en commercialisent.

Pour les bons clients, qui ont du patrimoine placé dans la banque, cette opération sera en revanche possible pour acquérir des parts de SCPI d’une société indépendante (Sofidy, Paref, Fiducial, Perial…). Mais là encore votre banque ne vous fera sûrement pas profiter du crédit au taux le plus compétitif.

Dans ce cas, le plus simple sera de passer par des courtiers en crédit. Selon votre profil et le montant emprunté, ils monteront pour vous le dossier de financement, en vous fournissant le meilleur taux du marché. Autre option possible : demander un contact à la société chez qui vous comptez acheter des parts de SCPI. Celle-ci sera en général à même de vous conseiller un courtier, selon la région où vous habitez, avec lequel elle a un accord.

> Crédit à la consommation ou crédit immobilier ?

Il est possible d’acheter des parts de SCPI via un crédit à la consommation non affecté ou via un crédit immobilier classique. Les premiers sont utilisés pour des montants qui ne dépassent pas, en général, 75 000 euros, et pour des durées maximales de 9 à 10 ans. Les seconds servent à financer des achats plus importants ou des durées plus longues.

Pour calculer le montant maximal que vous allez pouvoir emprunter, le conseiller qui monte votre dossier vérifie que vos mensualités de remboursement ne dépassent pas 33% de vos revenus. « Nous appliquons exactement la même règle que pour un crédit classique destiné à financer l’achat d’une résidence principale », explique Bruno Taltavull, responsable de l’agence de financement des investisseurs à la Cafpi. Seule nuance : certains réseaux bancaires prennent en compte tout ou partie des loyers futurs versés par la SCPI dans leurs calculs de solvabilité.

La différence tarifaire entre les deux types de crédits dépend de votre profil d’épargnant et des réseaux. En général pour un crédit sur 10 ans, les taux d’emprunt oscillent entre 2,8 et 3,4% pour un crédit à la consommation et tourne autour de 3,1% pour un crédit immobilier.

Attention : si vous achetez vos parts de SCPI avec un crédit à la consommation, assurez-vous  que vos intérêts seront bien déductibles de vos revenus fonciers (avec un crédit immobilier, cela est automatique). Pour cela, vous devrez prouver au fisc que votre crédit a servi à financer un achat immobilier, en lui envoyant une « lettre d’affectation ». Elle précise que le crédit (dont vous détaillerez le montant, le taux et la date d’échéance) a servi à financer l’achat de X parts de SCPI (en détaillant votre portefeuille). « Il ne faut pas hésiter à joindre le tableau d’amortissement qui donne le montant des intérêts mois par mois », précise un responsable chez BNPParibas.

> Quel est le coût d’une opération de ce type ?

Outre le niveau brut du taux d’intérêt, il faut ajouter au coût total de l’opération les frais de garantie (elle rembourse à votre place si vous faites défaut) et d’assurance (qui rembourse le crédit si vous êtes victimes d’un accident ou venez à décéder).

Concernant les frais de garantie tout d’abord. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous serez probablement éligible au Crédit Logement et éviterez ainsi les frais d’hypothèque. Si vous n’êtes pas propriétaire, vous pouvez aussi garantir votre crédit en nantissant vos parts de SCPI ou un autre placement (contrat d’assurance vie notamment), auprès de la banque. Ce type d’opération coûte quelques centaines d’euros.

Pour les frais d’assurance, privilégiez les simples assurances décès et invalidité, car elles coûtent moins cher que les assurances plus complètes (qui incluent un volet incapacité de travail). Comme il s’agit d’un investissement locatif, si vous avez un accident du travail bénin, le loyer versé par la SCPI servira à rembourser la plus large part du crédit, le solde étant financé par votre épargne personnelle.

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Publié par Marie Pellefigue – Capital.fr